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分间出租房(Rooming House)与其经营

2018-6-3 09:28| 发布者: admin| 查看: 1764| 评论: 0

分间出租房(Rooming House)与其经营

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一.什么是分间出租房

   在加拿大每年在我们购买投资物业中,经常会碰到rooming house , group homes single-unit housings. Rooming house或称boarding house中文称它分租房或单间出租屋。分租房是把房屋的一间或多间出租无任何关系的人,房东提供某些服务,获得利益。

bylaw定义Rooming house 应该包含以下几点

1.     必须是house , apartment 或者 building,  也就是说共管公寓Condo apartment不能定义为分租房,

2.     其次在同一楼房内,住44名以上无任何关系的人,且在各自的房间内,住客各自负担租金,共用屋内设施,如厨房、洗手间等。当然业主或房东在同一时间最少分租给3名无任何关系的人,住客各自负担租金,共用屋内设施就算ROOMING HOUSE。但是如果一栋出租屋内住了多名租客,如果他们合付租金,并且共用生活区而且像家庭成员一样生活,又不能称为Rooming house

 

二.间出租房的合法性

在加拿大地产投资中,分租房由于需求旺盛,空置率低,易管理,租金稳定等特点,得到很多投资人的喜欢,但是分租房在多数地区是不合法的。以租养房或叫以房养房普遍存在着一个被大家忽略的危机,就是分租不合法这个问题。安省房子都是单家庭住宅(Single Family Residential),是不可以分租给多户租客的。按规定只能有一套第二寓所用于出租。在某些城市BASEMENT出租也需要合法牌照。

由于非法出租,年年都有发生在分租房里的悲剧,这种非法出租只要没有人举报,政府是很难发现的。但是政府加强了分租房的管理,不合法的出租,政府的罚款可能让屋主倾家荡产,所以必须合法经营Rooming house

多市政府对申请经营分租房有以下规定:

(1)符合市府规划(ZONING),如果zoning residential, 必须是独立屋(detached ),最多不超过6ROOMS, 如果zoning commercial, 独立屋,半独立,Townhouse,小型Building 都可以,但不能超过20  rooms. 最小房间都必须满足安省建筑设计要求的平方米。

 (2)分租房必须符合安省防火条例。

(3)必须向多伦多市政府发牌及标准部申请营业牌照。如果沿用未合并前旧多伦多市的分租屋牌照,必须符合合并后多伦多市的基本准则条件。

(4)分租房牌照不得转让。

(5)申请新分租房屋牌照,必须符合所有建屋及修改土地用途附例,获该区市议员审查,获取市政发牌发标准部、多伦多消防局,多伦多公共卫生部的同意。

三.如何购买分租房

在加拿大地产投资首先要考虑的是规划(Zoning)问题, 是民用(residential)还是商用(commercial).规划民用也分很多等级,从Single familyDual PlexTri PlexFour Plexmulti Plex等等。出租给两家,为Dual Plex;出租给三家,为Tri Plex,依此类推。一般来说,Four Plex以下的,包含four plex,属于民用住宅(Residential);Four Plex以上的,就属于商用住宅了。因为有很好的回报,合法的rooming house在市场上买卖并不多,即使有合法牌照的ROOMINGHOUSE 新购房者也要重新申请牌照。只要价格合理,可以大胆购买,新牌照同RENEW 差不多。

 

不合法的rooming house在市场上反而很多,怎样鉴别是不是分间出租房政府执法人员只看你房间门上是否有锁,因为安省建筑条例中,单一家庭住宅不能安装带锁的门。在华人居住的地区非法改建的rooming house屡见不鲜,这种房子由于结构出现不正常改动,隐患很大,不要贸然购买,因为银行不愿意承担这样的风险,不会放款, 保险公司又不承保。

 

如果要投资有很高的收益率Rooming  House,我们都以single family or multi-unit housings按正常银行贷款,买下物业。如果打算变更为rooming house,首先选定出租的物业向政府申请规划(re-Zoning)。政府经过检查,觉得买的这幢 房从地点,结构,面积都适合申请,才可以进行下一步,按要求重新申请许可。由于AirBNB 的出现,Rooming  House并不是利润最高的出租物业,申请牌照繁琐,难度大。

 

 

四.经营分间出租房

经营ROOMING Housing 注意以下事项:

1尽可能不要将结构作大的改动,一方面政府可能不会批准,另一方面将来如果卖房困难,需要恢复到single family or multi-unit housings 容易。

2 厕所尽可能多。

3房间要干净,公共区要定期打扫,绝对不能有蟑螂和老鼠。

4 租客以年轻人为主,不要带小孩的家庭。

5 挑选租客,尽量少租学生。

6作好垃圾回收与清理。

 7定期作消防,电力等的检查,配合政府相关部门的抽查。

       总之,需要把出租房屋当作谨慎的生意来做。

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